SHON, surface habitable, surface plancher : quelles différences ?
Installer une véranda, c’est donner une nouvelle dimension à sa maison. Mais avant de profiter de cet espace lumineux et confortable, un point important s’impose : bien comprendre les différentes notions de surface à déclarer. Chez Iverco, nous savons que la réglementation peut sembler complexe : surface habitable, surface plancher, SHON, surface taxable… Autant de termes qui reviennent lors d’un projet, de la demande d’autorisation aux impôts. Alors, comment s’y retrouver ? Faisons le point ensemble.
1. La surface habitable : ce qui compte vraiment pour le confort 🏠
La surface habitable désigne uniquement les espaces où l’on vit au quotidien : salon, chambres, cuisine, salle de bain, couloirs…
👉 Elle exclut les caves, sous-sols, combles non aménagés, garages et… vérandas.
Deux lois encadrent son calcul :
- La loi Boutin : obligatoire dans les baux de location (mais pas en cas de vente).
- La loi Carrez : obligatoire dans les ventes de biens en copropriété (y compris pour les vérandas et combles aménagés).
💡 Concrètement :
- Si vous occupez une maison individuelle avec véranda → elle ne compte pas dans la surface habitable.
- Si vous mettez cette maison en location → la superficie de la véranda doit être mentionnée dans le bail.
2. La surface plancher : indispensable pour les démarches administratives 📐
Dès que l’on construit ou agrandit, on crée de la surface plancher.
👉 C’est cette donnée qui détermine quelle autorisation est nécessaire :
- Déclaration préalable si la véranda fait moins de 20 m².
- Permis de construire au-delà de 20 m².
- Permis de construire avec architecte si la maison + véranda dépassent 150 m².
Comment la calculer ?
On additionne les surfaces closes et couvertes avec plus de 1,80 m de hauteur, puis on déduit :
- l’épaisseur des murs extérieurs,
- les trémies (escaliers, ascenseurs…),
- les stationnements,
- les combles non aménageables.
👉 Contrairement à la surface habitable, la surface plancher inclut les vérandas.
3. SHON, SHOB, surface taxable : où se situer ? ⚖️
- SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) : ces notions anciennes n’existent plus depuis 2012. Elles ont été remplacées par la surface plancher.
- Surface taxable : c’est elle qui sert de base aux impôts locaux (taxe d’aménagement, taxe foncière). Elle prend en compte toutes les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m, véranda comprise. Les terrasses ou pergolas ouvertes, elles, ne sont pas taxables.
Source : Rénoval Véranda
4. Ce qu’il faut retenir ✨
- Surface habitable : utile pour une location ou une vente, la véranda n’y est pas toujours incluse.
- Surface plancher : détermine vos démarches administratives et inclut toujours la véranda.
- Surface taxable : sert de base aux impôts, et prend en compte la véranda.
👉 Chez Iverco, nous vous accompagnons à chaque étape : étude, déclaration, autorisation, pose. Notre objectif : vous simplifier les démarches pour que vous profitiez sereinement de votre véranda, sans erreur ni mauvaise surprise.
💬 Vous avez un projet ? Parlons-en ensemble : nos experts vous conseillent de A à Z, de la conception aux formalités administratives.
